При покупке квартиры государство возвращает часть уплаченного вами НДФЛ — это имущественный налоговый вычет. Вернуть можно ощутимую сумму: со стоимости жилья и отдельно с процентов по ипотеке. Разберём по правилам 2026 года — сколько дают, кто имеет право, за какие годы и как оформить (в том числе без декларации).
до 650 000 ₽
260 000 ₽ — со стоимости жилья + 390 000 ₽ — с процентов по ипотеке
- 2 млн ₽лимит вычета по стоимости жилья
- 3 млн ₽лимит вычета по процентам ипотеки
- 3 годаза сколько лет можно вернуть налог
Два вычета: со стоимости и с процентов
Есть два имущественных вычета, и их можно получить оба:
- Со стоимости жилья. Лимит расходов — 2 млн рублей. Вернут 13 % от него — до 260 000 ₽. Даже если квартира дороже, вычет считают от 2 млн.
- С процентов по ипотеке. Лимит — 3 млн рублей уплаченных процентов (для кредитов, оформленных после 1 января 2014 года). Вернут до 390 000 ₽.
Итого при покупке в ипотеку — до 650 000 ₽. Если ваш доход облагается НДФЛ по повышенной ставке, возврат может быть больше.
Кто может получить вычет
Вычет доступен налоговым резидентам РФ, у которых есть официальный доход, облагаемый НДФЛ, а жильё находится в России и расходы подтверждены документами.
Вычет не дадут, если у человека нет уплаченного НДФЛ, — например:
- ИП на упрощёнке (УСН) и самозанятым без НДФЛ;
- безработным и студентам без облагаемого дохода;
- находящимся в декретном отпуске;
- неработающим пенсионерам (но у пенсионеров есть особое правило переноса, см. ниже).
За какие годы можно вернуть
Вернуть удержанный НДФЛ можно за три года, предшествующих обращению: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025. Для пенсионеров окно шире — четыре года (можно перенести вычет на три года назад от года возникновения права).
Как оформить вычет
Если квартира куплена после 1 января 2020 года и ваш банк подключён к сервису ФНС, декларацию и документы собирать не нужно. В личном кабинете ФНС в разделе «Вычеты → в упрощённом порядке» появится предзаполненное заявление — проверьте его, укажите счёт, подпишите и отправьте.
Если упрощённого заявления нет — оформляют через декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика:
- Войдите в личный кабинет на сайте ФНС и выпустите электронную подпись.
- Заполните декларацию за нужный год (для каждого года — своя).
- Доходы обычно подгружаются автоматически; выберите вычет и заполните раздел.
- Укажите реквизиты счёта для возврата и приложите документы.
- Отправьте декларацию и дождитесь проверки.
Какие документы нужны
- декларация 3-НДФЛ и справка о доходах (2-НДФЛ);
- паспорт;
- договор купли-продажи или ДДУ;
- платёжные документы (расписки, квитанции, платёжные поручения);
- выписка из ЕГРН о праве собственности;
- акт приёма-передачи квартиры;
- для процентов — ипотечный договор и справка банка об уплаченных процентах.
Перенос остатка и вычет для супругов
Если за год дохода не хватило, чтобы выбрать весь вычет, остаток переносится на следующие годы без ограничения по количеству лет — пока не вернёте всю сумму. Пенсионеры могут перенести остаток на три предшествующих года.
Если квартиру купили супруги, вычет вправе получить каждый — оба подают декларации за себя. При общей собственности дополнительно понадобятся свидетельство о браке и заявление о распределении долей вычета.
Посчитать и подготовить декларацию
Рассчитать возврат и подготовить 3-НДФЛ поможет наш раздел декларация 3-НДФЛ. А если вы продаёте квартиру, посмотрите, как считается налог с продажи квартиры — там есть онлайн-калькулятор.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Лимиты, ставки и порядок уточняйте по актуальным данным ФНС.
Остались вопросы по вашей ситуации?
Задайте вопрос ИИ-юристу по недвижимости — ответит по вашему случаю. Сложные вопросы мы передадим живому юристу, а ответ придёт в ваш личный кабинет.
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы задать вопрос юристу — это бесплатно.