Category: Налоги и вычеты

При покупке квартиры государство возвращает часть уплаченного вами НДФЛ — это имущественный налоговый вычет. Вернуть можно ощутимую сумму: со стоимости жилья и отдельно с процентов по ипотеке. Разберём по правилам 2026 года — сколько дают, кто имеет право, за какие годы и как оформить (в том числе без декларации).

• 2 млн ₽лимит вычета по стоимости жилья
• 3 млн ₽лимит вычета по процентам ипотеки
• 3 годаза сколько лет можно вернуть налог

Два вычета: со стоимости и с процентов

Есть два имущественных вычета, и их можно получить оба:

• Со стоимости жилья. Лимит расходов — 2 млн рублей. Вернут 13 % от него — до 260 000 ₽. Даже если квартира дороже, вычет считают от 2 млн.
• С процентов по ипотеке. Лимит — 3 млн рублей уплаченных процентов (для кредитов, оформленных после 1 января 2014 года). Вернут до 390 000 ₽.

Итого при покупке в ипотеку — до 650 000 ₽. Если ваш доход облагается НДФЛ по повышенной ставке, возврат может быть больше.

Кто может получить вычет

Вычет доступен налоговым резидентам РФ, у которых есть официальный доход, облагаемый НДФЛ, а жильё находится в России и расходы подтверждены документами.

Вычет не дадут, если у человека нет уплаченного НДФЛ, — например:

• ИП на упрощёнке (УСН) и самозанятым без НДФЛ;
• безработным и студентам без облагаемого дохода;
• находящимся в декретном отпуске;
• неработающим пенсионерам (но у пенсионеров есть особое правило переноса, см. ниже).

За какие годы можно вернуть

Вернуть удержанный НДФЛ можно за три года, предшествующих обращению: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025. Для пенсионеров окно шире — четыре года (можно перенести вычет на три года назад от года возникновения права).

Как оформить вычет

Если упрощённого заявления нет — оформляют через декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика:

1. Войдите в личный кабинет на сайте ФНС и выпустите электронную подпись.
2. Заполните декларацию за нужный год (для каждого года — своя).
3. Доходы обычно подгружаются автоматически; выберите вычет и заполните раздел.
4. Укажите реквизиты счёта для возврата и приложите документы.
5. Отправьте декларацию и дождитесь проверки.

Какие документы нужны

• декларация 3-НДФЛ и справка о доходах (2-НДФЛ);
• паспорт;
• договор купли-продажи или ДДУ;
• платёжные документы (расписки, квитанции, платёжные поручения);
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• акт приёма-передачи квартиры;
• для процентов — ипотечный договор и справка банка об уплаченных процентах.

Перенос остатка и вычет для супругов

Если за год дохода не хватило, чтобы выбрать весь вычет, остаток переносится на следующие годы без ограничения по количеству лет — пока не вернёте всю сумму. Пенсионеры могут перенести остаток на три предшествующих года.

Если квартиру купили супруги, вычет вправе получить каждый — оба подают декларации за себя. При общей собственности дополнительно понадобятся свидетельство о браке и заявление о распределении долей вычета.

Посчитать и подготовить декларацию

Рассчитать возврат и подготовить 3-НДФЛ поможет наш раздел декларация 3-НДФЛ. А если вы продаёте квартиру, посмотрите, как считается налог с продажи квартиры — там есть онлайн-калькулятор.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Лимиты, ставки и порядок уточняйте по актуальным данным ФНС.

При продаже квартиры может возникнуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Но платят его далеко не всегда: всё зависит от того, сколько вы владели жильём и была ли прибыль. Разберём по правилам 2026 года — когда налог платить не нужно, сколько он составит, как его законно уменьшить и в какие сроки подать декларацию.

Рассчитайте свой налог онлайн

Введите цену продажи и данные сделки — калькулятор посчитает НДФЛ по правилам 2026 года: с учётом срока владения, кадастровой стоимости, вычета 1 млн ₽ или расходов на покупку.

Калькулятор можно открыть и на отдельной странице.

Когда налог платить не нужно

Главный фактор — минимальный срок владения. Если вы владели квартирой дольше него, налог с продажи не платится, и декларацию по этой сделке обычно подавать не нужно.

• 5 лет — общий минимальный срок владения.
• 3 года — в отдельных случаях: квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жильё.

Срок считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН (для наследства — со дня смерти наследодателя).

Сколько платить: ставка и налоговая база

Налог берётся не со всей суммы продажи, а с прибыли — то есть с положительной разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку (или суммой после вычета, см. ниже).

Ставки НДФЛ в 2026 году — прогрессивные:

• 13 % — с налоговой базы до 2,4 млн рублей включительно;
• 15 % — с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

Учёт кадастровой стоимости (правило 0,7)

Доходом обычно считается цена по договору. Но если квартиру продали дешевле кадастровой стоимости, налоговая применит специальное правило: сравнит цену сделки и кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, и возьмёт за доход большую из этих величин. Это защита от занижения цены в договоре.

Как уменьшить налог

Есть два способа — по одной квартире можно выбрать только один, тот, что выгоднее:

• Расходы на покупку. Из цены продажи вычитаются подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры (договор купли-продажи, ипотечный договор, платёжные документы). Обычно выгоднее, если жильё покупали.
• Имущественный вычет 1 млн рублей. Доход уменьшается на 1 млн рублей. Подходит, когда расходы подтвердить нечем (например, квартира досталась по наследству или дарению).

Примеры расчёта

• С учётом расходов. Купили за 5 млн, продали за 7 млн, владели 2 года. База = 7 − 5 = 2 млн ₽. Налог: 13 % = 260 000 ₽.
• С вычетом 1 млн. Квартира по наследству, продали за 4 млн. База = 4 − 1 = 3 млн ₽. Налог по прогрессии: 13 % с 2,4 млн (312 000) + 15 % с 0,6 млн (90 000) = 402 000 ₽.
• С кадастровой стоимостью. Продали за 2 млн, кадастровая — 4 млн. 4 × 0,7 = 2,8 млн > 2 млн, значит доход = 2,8 млн. Минус вычет 1 млн = база 1,8 млн ₽. Налог 13 % = 234 000 ₽.

Сроки: когда подать декларацию и заплатить

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (продали в 2026 → подать до 30 апреля 2027). Если 30 апреля выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.
• Уплата налога — до 15 июля того же года (за продажу 2026 года — до 15 июля 2027).

Декларацию подают, даже если после вычетов налог получился нулевым, но срок владения меньше минимального.

Как подать 3-НДФЛ

Декларацию можно заполнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, через Госуслуги или на бумаге в инспекции. Чтобы не ошибиться в расчёте и полях, воспользуйтесь нашим разделом декларация 3-НДФЛ — он посчитает налог по вашим данным (срок владения, цена, расходы, вычет) и поможет подготовить декларацию к подаче.

Частые ошибки

• Считают налог со всей суммы продажи, а не с прибыли.
• Пытаются применить и вычет 1 млн, и расходы по одной квартире одновременно — так нельзя.
• Занижают цену в договоре, забывая про правило кадастровой стоимости × 0,7.
• Не подают декларацию, хотя срок владения меньше минимального (даже при нулевом налоге).
• Неверно считают срок владения (особенно для наследства и новостроек).

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Ставки, сроки и правила уточняйте по актуальным данным ФНС на дату сделки.