Налог с продажи квартиры в 2026 году: сколько платить и как уменьшить

При продаже квартиры может возникнуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Но платят его далеко не всегда: всё зависит от того, сколько вы владели жильём и была ли прибыль. Разберём по правилам 2026 года — когда налог платить не нужно, сколько он составит, как его законно уменьшить и в какие сроки подать декларацию.

Рассчитайте свой налог онлайн

Введите цену продажи и данные сделки — калькулятор посчитает НДФЛ по правилам 2026 года: с учётом срока владения, кадастровой стоимости, вычета 1 млн ₽ или расходов на покупку.

Калькулятор можно открыть и на отдельной странице.

Когда налог платить не нужно

Главный фактор — минимальный срок владения. Если вы владели квартирой дольше него, налог с продажи не платится, и декларацию по этой сделке обычно подавать не нужно.

• 5 лет — общий минимальный срок владения.
• 3 года — в отдельных случаях: квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жильё.

Срок считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН (для наследства — со дня смерти наследодателя).

Сколько платить: ставка и налоговая база

Налог берётся не со всей суммы продажи, а с прибыли — то есть с положительной разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку (или суммой после вычета, см. ниже).

Ставки НДФЛ в 2026 году — прогрессивные:

• 13 % — с налоговой базы до 2,4 млн рублей включительно;
• 15 % — с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

Учёт кадастровой стоимости (правило 0,7)

Доходом обычно считается цена по договору. Но если квартиру продали дешевле кадастровой стоимости, налоговая применит специальное правило: сравнит цену сделки и кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, и возьмёт за доход большую из этих величин. Это защита от занижения цены в договоре.

Как уменьшить налог

Есть два способа — по одной квартире можно выбрать только один, тот, что выгоднее:

• Расходы на покупку. Из цены продажи вычитаются подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры (договор купли-продажи, ипотечный договор, платёжные документы). Обычно выгоднее, если жильё покупали.
• Имущественный вычет 1 млн рублей. Доход уменьшается на 1 млн рублей. Подходит, когда расходы подтвердить нечем (например, квартира досталась по наследству или дарению).

Примеры расчёта

• С учётом расходов. Купили за 5 млн, продали за 7 млн, владели 2 года. База = 7 − 5 = 2 млн ₽. Налог: 13 % = 260 000 ₽.
• С вычетом 1 млн. Квартира по наследству, продали за 4 млн. База = 4 − 1 = 3 млн ₽. Налог по прогрессии: 13 % с 2,4 млн (312 000) + 15 % с 0,6 млн (90 000) = 402 000 ₽.
• С кадастровой стоимостью. Продали за 2 млн, кадастровая — 4 млн. 4 × 0,7 = 2,8 млн > 2 млн, значит доход = 2,8 млн. Минус вычет 1 млн = база 1,8 млн ₽. Налог 13 % = 234 000 ₽.

Сроки: когда подать декларацию и заплатить

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (продали в 2026 → подать до 30 апреля 2027). Если 30 апреля выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.
• Уплата налога — до 15 июля того же года (за продажу 2026 года — до 15 июля 2027).

Декларацию подают, даже если после вычетов налог получился нулевым, но срок владения меньше минимального.

Как подать 3-НДФЛ

Декларацию можно заполнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, через Госуслуги или на бумаге в инспекции. Чтобы не ошибиться в расчёте и полях, воспользуйтесь нашим разделом декларация 3-НДФЛ — он посчитает налог по вашим данным (срок владения, цена, расходы, вычет) и поможет подготовить декларацию к подаче.

Частые ошибки

• Считают налог со всей суммы продажи, а не с прибыли.
• Пытаются применить и вычет 1 млн, и расходы по одной квартире одновременно — так нельзя.
• Занижают цену в договоре, забывая про правило кадастровой стоимости × 0,7.
• Не подают декларацию, хотя срок владения меньше минимального (даже при нулевом налоге).
• Неверно считают срок владения (особенно для наследства и новостроек).

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Ставки, сроки и правила уточняйте по актуальным данным ФНС на дату сделки.