Category: Сделки с недвижимостью

Этапы ипотечной сделки

• Одобрение. Банк одобряет заёмщика и конкретную квартиру после оценки и проверки документов.
• Договор купли-продажи. В нём указывают цену, сумму собственных средств и сумму кредита с реквизитами кредитного договора.
• Расчёты. Свои средства и кредит передаются продавцу через безопасный механизм — аккредитив, номинальный счёт или ячейку.
• Регистрация. В Росреестре регистрируется переход права к покупателю и одновременно ипотека в силу закона в пользу банка.
• Раскрытие денег. Продавец получает средства после регистрации перехода права, подтверждённого выпиской ЕГРН.

Что добавляется в договор

По сравнению с обычной сделкой в договоре купли-продажи квартиры появляются: разбивка цены на собственные и кредитные средства, реквизиты банка и кредитного договора, а также условие о возникновении залога (ипотеки в силу закона, ст. 77 Закона об ипотеке) с момента регистрации.

Материнский капитал

Если часть оплаты — материнский капитал, его сумма указывается отдельно, а после сделки родители обязаны выделить доли детям. Это оформляется соглашением о выделении долей.

Проверьте квартиру и договор

Банк проверяет объект, но и покупателю стоит убедиться в чистоте сделки. Загрузите договор и выписку — ИИ-юрист подскажет риски и чего не хватает в документах.

Частые вопросы

Когда продавец получает деньги? После регистрации перехода права собственности к покупателю в ЕГРН — так устроены аккредитив, номинальный счёт и ячейка.

Что такое ипотека в силу закона? Это залог квартиры в пользу банка, который возникает автоматически при покупке в кредит и регистрируется вместе с переходом права.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да, но только с согласия банка-залогодержателя.

Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по вашей ситуации.

Зачем нужен акт

По закону обязательство передать недвижимость считается исполненным с момента подписания акта приёма-передачи (ст. 556 ГК РФ). Без него сложно доказать, что и в каком состоянии передано, а также с какой даты за коммунальные платежи отвечает новый владелец.

Что указать в акте

• Основание — к какому договору составлен акт (купли-продажи, найма, дарения), его дата и стороны.
• Состояние квартиры и выявленные недостатки на момент передачи.
• Показания счётчиков воды, электроэнергии и газа.
• Передачу ключей и технической документации.
• Опись мебели и техники (особенно важна при найме).
• Отметку о претензиях — есть они или нет.

Акт при купле-продаже и при найме

При покупке акт прикладывают к договору купли-продажи и фиксируют состояние и счётчики. При найме акт особенно важен: он фиксирует опись имущества и состояние квартиры, от которых зависит возврат депозита при выезде.

Частые вопросы

Обязателен ли акт для регистрации? Как правило, для регистрации перехода права он не требуется, но подтверждает фактическую передачу и защищает стороны в споре.

Зачем фиксировать счётчики? Чтобы разграничить оплату ЖКУ: до передачи платит прежний владелец, после — новый.

Сколько экземпляров нужно? По одному каждой стороне; при купле-продаже экземпляр можно приложить к пакету документов.

Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по вашей ситуации.

Налог при дарении

Близкие родственники налог не платят. К ним относятся супруг, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры. Остальные одаряемые платят НДФЛ 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры.

Когда нужен нотариус

Дарение квартиры целиком оформляется в простой письменной форме — нотариус не обязателен. А вот дарение доли в праве общей долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус нужен и если даритель — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.

Дарение несовершеннолетнему

Ребёнок может быть одаряемым. За него договор подписывает законный представитель: до 14 лет — полностью от имени ребёнка, с 14 до 18 лет — сам несовершеннолетний с согласия родителя или опекуна.

Согласие супруга

Если квартира приобретена в браке и является общим имуществом супругов, для дарения нужно нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя.

Как оформить и зарегистрировать

В договоре дарения указывают дарителя и одаряемого, объект по данным ЕГРН, основание права дарителя и отсутствие обременений. Переход права регистрируется в Росреестре; после внесения записи в ЕГРН одаряемый становится собственником.

Можно ли отменить дарение

В отдельных случаях — да. Например, при покушении одаряемого на жизнь дарителя или его близких, а также если в договоре есть условие о возврате дара, когда даритель переживёт одаряемого. По общему правилу дарение безвозвратно.

Частые вопросы

Платит ли одаряемый налог? Близкие родственники — нет. Остальные платят НДФЛ 13% от кадастровой стоимости.

Нужен ли нотариус? Для квартиры целиком — нет, для доли — да.

Можно ли подарить квартиру с прописанными людьми? Да, но их право пользования и порядок снятия с учёта лучше отразить в договоре.

Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по вашей ситуации.

Что такое задаток

Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущей оплаты по договору и одновременно как доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Ключевое — обеспечительная функция: задаток «наказывает» ту сторону, по чьей вине сделка не состоялась.

• Сделка сорвана по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
• Сделка сорвана по вине покупателя — задаток остаётся у продавца.
• Сделка не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам (форс-мажор, отказ банка, отказ органа опеки) — сумма возвращается покупателю как аванс.

Соглашение о задатке всегда составляется письменно. Если из текста непонятно, задаток это или аванс, закон трактует сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ) — поэтому важно прямо назвать её задатком.

Что такое аванс

Аванс — это предоплата в счёт цены без обеспечительной функции. Если сделка не состоялась — по любой причине и чьей угодно вине — аванс возвращается покупателю в полном размере. Аванс удобен, когда стороны ещё не готовы связывать себя жёсткими санкциями, но хотят зафиксировать намерение и передать часть денег.

Задаток или аванс: сравнение

• Функция. Задаток обеспечивает сделку и дисциплинирует стороны; аванс — только предоплата.
• Срыв по вине продавца. Задаток — двойной возврат; аванс — обычный возврат.
• Срыв по вине покупателя. Задаток остаётся у продавца; аванс возвращается.
• Форс-мажор. И задаток, и аванс возвращаются покупателю.
• Форма. Оба оформляются письменно; передача денег подтверждается распиской.

Как правильно оформить

Чтобы задаток работал, а не превратился в аванс, в соглашении нужно указать:

• что сумма является именно задатком и засчитывается в счёт цены объекта;
• срок, до которого стороны заключат основной договор купли-продажи;
• последствия при вине продавца (двойной возврат) и покупателя (удержание);
• характеристики объекта и цену будущей сделки;
• расписку продавца в получении денег — она подтверждает факт передачи.

Часто задаток оформляют вместе с предварительным договором купли-продажи: он фиксирует обязательство выйти на основную сделку, а задаток обеспечивает это обязательство.

Частые вопросы

Что будет, если продавец передумал? Он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

А если передумал покупатель? Задаток остаётся у продавца как компенсация.

Нужна ли расписка? Да, факт передачи денег подтверждают распиской в получении задатка — она защищает обе стороны.

Какой размер задатка обычно вносят? Размер согласуют стороны; на практике это чаще всего 30 000–100 000 ₽ или небольшой процент от цены объекта.

Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по вашей ситуации.

Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка — это документ, по которому право собственности на землю переходит от продавца к покупателю. Сам договор заключается в простой письменной форме, а вот переход права обязательно регистрируется в ЕГРН — до этой регистрации покупатель собственником не становится. Ниже — что должно быть в договоре в 2026 году, какие документы нужны, сколько стоит госпошлина, в какие сроки регистрируют сделку и какие ошибки чаще всего срывают её или ведут к суду.

Сначала проверьте границы: без межевания продать нельзя

С 1 марта 2025 года действует важное правило: Росреестр не регистрирует переход права на участок, если в ЕГРН нет сведений о его границах (координатах). Если межевание не проводилось, сделку приостановят или откажут в регистрации. Поэтому первым делом закажите выписку ЕГРН и убедитесь, что границы установлены. Если нет — продавцу нужно провести межевание у кадастрового инженера до сделки.

Нужен ли нотариус в 2026 году

По общему правилу нотариус не обязателен — стороны сами подписывают договор и подают его на регистрацию. Нотариальное удостоверение требуется, если:

• продаётся доля в праве общей собственности на участок;
• собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
• стороны сами захотели удостоверить сделку для надёжности.

Что обязательно указать в договоре

• Стороны. ФИО, паспортные данные и адреса. Если продавец в браке, а участок куплен в браке — нужно нотариальное согласие супруга. Если покупатель берёт ипотеку, банк обычно требует участия или согласия его супруга.
• Предмет. Кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешённого использования (ИЖС, ЛПХ, СНТ, сельхоз) — строго по актуальной выписке ЕГРН.
• Основание права продавца. Реквизиты документа-основания и номер записи ЕГРН.
• Постройки. Если на участке есть дом или строение — по закону земля и здание отчуждаются вместе, это нужно прямо прописать.
• Обременения. Сервитуты, залоги, аресты, аренда — проверяются по свежей выписке ЕГРН на дату сделки.
• Цена и порядок расчётов. Сумма, способ и момент оплаты, зачёт ранее внесённого задатка или аванса.
• Передача и регистрация. Акт приёма-передачи и срок подачи документов на регистрацию.

Особенности по типу участка

Форма договора одинакова, но от категории и ВРИ зависит, что можно делать с землёй:

• ИЖС — можно строить жилой дом (с соблюдением градостроительных норм — правил землепользования и застройки, ПЗЗ: этажность, высота, отступы) и оформить постоянную прописку;
• ЛПХ — в границах населённого пункта стройка возможна, за его пределами (полевой участок) — нет;
• СНТ / садовые — можно построить садовый или жилой дом; прописка возможна только если дом признан жилым и пригодным для постоянного проживания (капитальный фундамент и стены, отопление, электричество, вода);
• сельхозназначения — строительство жилья, как правило, запрещено.

Ошибка в категории — частая причина проблем: покупатель рассчитывает построить дом или прописаться, а участок этого не позволяет. Перед покупкой под стройку проверьте ПЗЗ и градостроительный регламент по зоне участка.

Дом на участке: единая судьба

Если на земле стоит зарегистрированный дом продавца, продать участок «без дома» нельзя — они отчуждаются одновременно. Оформляют либо один договор на дом и участок, либо два договора одной датой. Если дом не оформлен — стоит зарегистрировать его до сделки.

Безопасные расчёты: когда передавать деньги

Главное правило — деньги должны быть защищены до регистрации перехода права. Безопасные варианты:

• Аккредитив — банк раскрывает деньги продавцу после регистрации в ЕГРН;
• Банковская ячейка — доступ к деньгам продавец получает по зарегистрированному договору;
• Сервис безопасных расчётов банка — онлайн-аналог аккредитива.

Передавать всю сумму наличными до регистрации — самый рискованный сценарий.

Документы для регистрации в Росреестре

Для регистрации перехода права через МФЦ или онлайн понадобятся:

• паспорта продавца и покупателя;
• договор купли-продажи — 3 экземпляра;
• акт приёма-передачи (если составляется);
• актуальная выписка ЕГРН на участок;
• документ-основание права продавца;
• нотариальное согласие супруга продавца (если участок куплен в браке);
• доверенность — если действует представитель;
• подтверждение оплаты госпошлины (можно оплатить в день подачи в МФЦ).

Госпошлина и сроки регистрации в 2026 году

Госпошлина платится за регистрацию перехода права в Росреестре — без неё нового собственника не внесут в ЕГРН. Размер зависит от объекта и от того, кто регистрирует право. Для физических лиц:

• 700 ₽ — за сам земельный участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или сельхозназначения (1 000 ₽ — если участок одновременно ставится на кадастровый учёт);
• 4 000 ₽ — за жилой дом и другую недвижимость, если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 млн ₽;
• 0,02 % от кадастровой стоимости — если она выше 20 млн ₽ (но не меньше 0,02 % от цены договора и не более 500 000 ₽).

Если продаётся участок вместе с домом, госпошлина платится за каждый объект — то есть за дом это, как правило, 4 000 ₽, а не 700 ₽. Для юридических лиц ставки выше (44 000 ₽ либо 0,2 % от кадастровой стоимости, максимум 1 млн ₽). При ускоренной регистрации за 1 рабочий день госпошлина удваивается.

Кто платит. Обычно госпошлину оплачивает покупатель как новый собственник, но стороны могут договориться иначе. От пошлины освобождены отдельные категории граждан (ст. 333.35 НК РФ): ветераны и инвалиды ВОВ, малоимущие, пострадавшие в чрезвычайных ситуациях и др.

Сроки регистрации перехода права:

• 7 рабочих дней — при подаче через МФЦ (5 рабочих дней при прямой подаче в Росреестр);
• 12 рабочих дней через МФЦ — если одновременно проводится кадастровый учёт;
• 5 рабочих дней через МФЦ — для льготных категорий (ЛПХ, садовые, огородные, ИЖС, гаражные участки).

Электронная регистрация. Как альтернатива МФЦ документы можно подать онлайн — через Госуслуги или сайт Росреестра. Это, как правило, быстрее очного визита, но потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП); при сделках через банк электронную регистрацию часто оформляет сам банк. Итог — электронная выписка из ЕГРН.

После внесения записи в ЕГРН покупатель становится собственником.

Налог с продажи участка

Если продавец владел участком меньше минимального срока (обычно 5 лет, в отдельных случаях — 3 года: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация), с дохода нужно заплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ. Уменьшить налог можно имущественным вычетом или расходами на покупку. Рассчитать налог и подготовить декларацию поможет наш раздел 3-НДФЛ.

Пошаговый чек-лист сделки

1. Закажите свежую выписку ЕГРН, проверьте площадь, категорию, ВРИ, обременения и наличие установленных границ.
2. Проверьте документы продавца и согласие супруга при необходимости.
3. Подготовьте договор — по образцу или онлайн-заполнением.
4. Согласуйте безопасный способ расчётов (аккредитив / ячейка).
5. Подпишите договор и акт приёма-передачи.
6. Подайте документы в МФЦ или Росреестр, оплатите госпошлину.
7. Дождитесь регистрации в ЕГРН — только после неё раскрывайте деньги продавцу.

Частые ошибки

• Участок без установленных границ — сделку заблокируют.
• Неверная категория земель или ВРИ в договоре.
• Продажа участка отдельно от стоящего на нём дома.
• Отсутствие согласия супруга продавца.
• Передача денег до регистрации перехода права.
• Устаревшая выписка ЕГРН, где не видно свежих арестов или залогов.

Готовый образец и составление онлайн

Чтобы не собирать договор с нуля, воспользуйтесь готовым бланком: образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать в Word или заполнить онлайн — сервис подставит данные сторон и объекта и подскажет, чего не хватает.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста. Размеры госпошлины, сроки и налоговые правила уточняйте по актуальным данным Росреестра и ФНС на дату сделки.