Проверка недвижимости
Что проверить в квартире перед покупкой
Большинство рисков на вторичке снимаются одной актуальной выпиской из ЕГРН и внимательной проверкой продавца. Ниже — что именно смотреть, чтобы не купить квартиру с арестом, долгами или «сюрпризом» в виде прописанных лиц и оспоримой сделки.
1. Собственник и основание права
Сверьте ФИО в паспорте продавца с правообладателем в выписке ЕГРН и с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарение). Продавать квартиру вправе только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.
2. Обременения, аресты и залоги
В выписке ЕГРН видны ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, аренда и другие обременения. Квартиру под арестом или в залоге без согласия банка продать нельзя — сделку не зарегистрируют.
3. Кто зарегистрирован и кто сохраняет право пользования
Уточните, кто прописан в квартире и есть ли лица, сохраняющие право пользования после продажи (например, отказавшиеся от приватизации). Пропишите в договоре срок снятия всех с регистрационного учёта.
4. Долги по ЖКУ и капремонту
Запросите справки об отсутствии задолженности. Долг по взносам на капремонт переходит на нового собственника — это прямая финансовая нагрузка после покупки.
5. Согласие супруга и права детей
Если квартира куплена в браке — нужно нотариальное согласие супруга продавца. Если среди собственников есть несовершеннолетний — потребуется разрешение органа опеки, а сделка удостоверяется нотариально.
6. Банкротство и оспоримые сделки
Проверьте продавца в реестре банкротств: сделки банкрота могут быть оспорены в течение трёх лет. Насторожить должны заниженная цена в договоре, срочность продажи и частая смена собственников.
Проверить квартиру и договор онлайн
Загрузите выписку ЕГРН и проект договора — ИИ-юрист АРР найдёт риски, обременения и невыгодные условия и подскажет, чего не хватает в документах.
7. Проверьте сам договор
Даже с «чистой» квартирой сделку можно испортить неудачным договором. Убедитесь, что в договоре купли-продажи квартиры верно указаны данные ЕГРН, цена и способ расчётов, порядок передачи по акту и снятие прописанных лиц с учёта.
Частые вопросы
Какая выписка ЕГРН нужна? Актуальная, желательно свежая — она показывает текущего собственника, обременения и аресты на дату запроса.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми? Можно, если это не лица с бессрочным правом пользования; в договоре фиксируется обязанность и срок снять их с учёта.
Чем опасна заниженная цена в договоре? При оспаривании сделки покупатель рискует вернуть квартиру, а получить назад только сумму, указанную в договоре.
Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по вашей ситуации.