При продаже квартиры может возникнуть налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Но платят его далеко не всегда: всё зависит от того, сколько вы владели жильём и была ли прибыль. Разберём по правилам 2026 года — когда налог платить не нужно, сколько он составит, как его законно уменьшить и в какие сроки подать декларацию.
Рассчитайте свой налог онлайн
Введите цену продажи и данные сделки — калькулятор посчитает НДФЛ по правилам 2026 года: с учётом срока владения, кадастровой стоимости, вычета 1 млн ₽ или расходов на покупку.
Расчёт ориентировочный, по правилам 2026 года (ставка 13 % до 2,4 млн ₽ базы и 15 % с превышения; доход — не ниже 70 % кадастровой стоимости). Итоговую сумму уточняйте в ФНС.
Калькулятор можно открыть и на отдельной странице.
Когда налог платить не нужно
Главный фактор — минимальный срок владения. Если вы владели квартирой дольше него, налог с продажи не платится, и декларацию по этой сделке обычно подавать не нужно.
- 5 лет — общий минимальный срок владения.
- 3 года — в отдельных случаях: квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также если это единственное жильё.
Срок считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН (для наследства — со дня смерти наследодателя).
Сколько платить: ставка и налоговая база
Налог берётся не со всей суммы продажи, а с прибыли — то есть с положительной разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку (или суммой после вычета, см. ниже).
Ставки НДФЛ в 2026 году — прогрессивные:
- 13 % — с налоговой базы до 2,4 млн рублей включительно;
- 15 % — с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.
Учёт кадастровой стоимости (правило 0,7)
Доходом обычно считается цена по договору. Но если квартиру продали дешевле кадастровой стоимости, налоговая применит специальное правило: сравнит цену сделки и кадастровую стоимость, умноженную на 0,7, и возьмёт за доход большую из этих величин. Это защита от занижения цены в договоре.
Как уменьшить налог
Есть два способа — по одной квартире можно выбрать только один, тот, что выгоднее:
- Расходы на покупку. Из цены продажи вычитаются подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры (договор купли-продажи, ипотечный договор, платёжные документы). Обычно выгоднее, если жильё покупали.
- Имущественный вычет 1 млн рублей. Доход уменьшается на 1 млн рублей. Подходит, когда расходы подтвердить нечем (например, квартира досталась по наследству или дарению).
Примеры расчёта
- С учётом расходов. Купили за 5 млн, продали за 7 млн, владели 2 года. База = 7 − 5 = 2 млн ₽. Налог: 13 % = 260 000 ₽.
- С вычетом 1 млн. Квартира по наследству, продали за 4 млн. База = 4 − 1 = 3 млн ₽. Налог по прогрессии: 13 % с 2,4 млн (312 000) + 15 % с 0,6 млн (90 000) = 402 000 ₽.
- С кадастровой стоимостью. Продали за 2 млн, кадастровая — 4 млн. 4 × 0,7 = 2,8 млн > 2 млн, значит доход = 2,8 млн. Минус вычет 1 млн = база 1,8 млн ₽. Налог 13 % = 234 000 ₽.
Сроки: когда подать декларацию и заплатить
- Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (продали в 2026 → подать до 30 апреля 2027). Если 30 апреля выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.
- Уплата налога — до 15 июля того же года (за продажу 2026 года — до 15 июля 2027).
Декларацию подают, даже если после вычетов налог получился нулевым, но срок владения меньше минимального.
Как подать 3-НДФЛ
Декларацию можно заполнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, через Госуслуги или на бумаге в инспекции. Чтобы не ошибиться в расчёте и полях, воспользуйтесь нашим разделом декларация 3-НДФЛ — он посчитает налог по вашим данным (срок владения, цена, расходы, вычет) и поможет подготовить декларацию к подаче.
Частые ошибки
- Считают налог со всей суммы продажи, а не с прибыли.
- Пытаются применить и вычет 1 млн, и расходы по одной квартире одновременно — так нельзя.
- Занижают цену в договоре, забывая про правило кадастровой стоимости × 0,7.
- Не подают декларацию, хотя срок владения меньше минимального (даже при нулевом налоге).
- Неверно считают срок владения (особенно для наследства и новостроек).
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста. Ставки, сроки и правила уточняйте по актуальным данным ФНС на дату сделки.