Выписка из ЕГРН: как получить и что проверить перед покупкой

Выписку из ЕГРН нужно получить и внимательно прочитать до того, как вы внесёте задаток за квартиру. Это официальный документ Росреестра: из него видно, кому принадлежит объект, в каких долях, есть ли ипотека, арест или спор в суде. Ниже рассказываем, какую выписку заказать, где это сделать, как читать её по разделам и какие записи должны вас насторожить.

Что такое ЕГРН и зачем покупателю выписка

ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) ведёт Росреестр по Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В реестре хранятся сведения об объекте: адрес, площадь, кадастровый номер, кадастровая стоимость. Там же записаны зарегистрированные права, ограничения и обременения. Выписка показывает состояние реестра на дату её формирования.

Продавец может показать вам свидетельство о регистрации права или старую выписку, но по таким документам нельзя понять, что с квартирой сейчас. Свидетельства не выдаются с 2016 года. Выписка месячной давности тоже устарела: за это время могли наложить арест или зарегистрировать ипотеку. Поэтому свежую выписку заказывают дважды: перед задатком и ещё раз прямо перед подписанием договора.

Виды выписок: какую заказывать

Для сделки нужны прежде всего две выписки.

Вид выписки	Что показывает	Зачем покупателю
Об основных характеристиках и зарегистрированных правах	Кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение, кадастровая стоимость, правообладатели, доли, ограничения и обременения, отметки	Главный документ проверки: кто собственник сейчас и нет ли ограничений
О переходе прав на объект	Цепочка собственников, даты регистрации и прекращения прав	Помогает увидеть частые перепродажи и недавние сделки
О кадастровой стоимости	Кадастровая стоимость на определённую дату	Нужна для расчёта налога продавцом и для некоторых споров

Есть и другие виды, например о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты. Их выдают самому человеку или по основаниям, которые предусматривает закон, так что покупателю они обычно недоступны.

Где заказать выписку: пошаговая инструкция

Через Госуслуги

1. Войдите на gosuslugi.ru с подтверждённой учётной записью.
2. Найдите в поиске услугу «Выписка из ЕГРН».
3. Выберите вид выписки, например об основных характеристиках и зарегистрированных правах.
4. Укажите кадастровый номер. Если номера нет, укажите адрес. Кадастровый номер надёжнее: при поиске по адресу бывают ошибки в написании улицы или корпуса.
5. Оплатите пошлину. Выписка придёт в личный кабинет в электронном виде с электронной подписью Росреестра.

На сайте Росреестра

На rosreestr.gov.ru в разделе электронных услуг можно заказать те же выписки. Порядок такой же: вы выбираете объект, вид выписки и формат, затем оплачиваете.

В МФЦ

Этот способ подойдёт, если нужна бумажная выписка или если вы не пользуетесь Госуслугами. Возьмите с собой паспорт и запишите кадастровый номер или точный адрес. Бумажную выписку готовят дольше электронной, и стоит она дороже.

Сроки и стоимость

По закону выписку предоставляют в течение нескольких рабочих дней. Электронная часто приходит в тот же день или на следующий. Если заявление подано через МФЦ, срок увеличивается на время передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Плату за выписку устанавливает приказ Росреестра, и её периодически меняют. Для физических лиц электронная выписка обычно стоит около нескольких сотен рублей, бумажная дороже, а для организаций тарифы выше. Выписка о кадастровой стоимости выдаётся бесплатно. Точную сумму посмотрите при оформлении заказа: портал покажет её перед оплатой.

Выписки с сайтов-посредников, которые предлагают «отчёт за 5 минут», часто оказываются пересказом данных Росреестра без электронной подписи. Банк и нотариус такой документ не примут. Для сделки нужна выписка, полученная напрямую из Росреестра.

Скрытие персональных данных собственников с 2023 года

С 1 марта 2023 года действуют поправки в 218-ФЗ, внесённые Федеральным законом № 266-ФЗ. По ним ФИО и дата рождения собственника по умолчанию не попадают в выписку, которую заказывает посторонний человек. В разделе о правообладателе будет написано что-то вроде «физическое лицо» без имени. Данные открываются третьим лицам только тогда, когда собственник сам подал в Росреестр заявление о том, что разрешает их показывать.

Для покупателя из этого следуют три практических вывода:

• Попросите продавца заказать выписку самому. Собственник получает выписку со своими данными через свой личный кабинет на Госуслугах. Попросите его переслать вам файл вместе с электронной подписью. Файл в формате PDF без подписи легко отредактировать.
• Сверяйте без ФИО всё, что можно сверить. Даже в обезличенной выписке видны число правообладателей, вид права (собственность, общая долевая, общая совместная), размер долей, дата и номер регистрации. Сравните их с документами, которые показывает продавец.
• Паспорт продавца проверяйте отдельно. Сравните ФИО и паспортные данные в выписке, которую получил собственник, и в его паспорте. Проверьте, действителен ли паспорт, через сервис МВД.

Как читать выписку по разделам

Характеристики объекта

Сравните кадастровый номер, адрес, площадь, этаж и назначение помещения с объявлением и с тем, что вы увидели на осмотре. Если в объявлении написано 45 м², а в выписке 38,6 м², скорее всего, в квартире сделали перепланировку, а в реестре её не отразили, или к площади прибавили лоджию. Назначение «нежилое» указывает на апартаменты или бывший офис. В таком помещении нельзя получить постоянную регистрацию, иначе считаются налоги и коммунальные платежи, а банк может отказать в ипотеке.

Правообладатели и доли

В этом разделе перечислены все собственники. Если квартира в общей долевой собственности, у каждого указана его доля, например 1/2 и две по 1/4. Договор подписывают все сособственники или их представители по нотариальной доверенности. Продажа доли постороннему человеку требует нотариального удостоверения и соблюдения права преимущественной покупки остальных дольщиков (ст. 250 ГК РФ).

Общая совместная собственность обычно означает, что квартира принадлежит супругам. Её продажа требует согласия второго супруга. Даже если в выписке указан один собственник, но квартиру купили в браке, нотариальное согласие супруга всё равно понадобится (ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Основание возникновения права

В свежей выписке основание обычно указано. Если его нет, попросите продавца показать правоустанавливающий документ. Смотрите, как квартира досталась продавцу:

• Купля-продажа — самый предсказуемый вариант. Уточните, не покупали ли квартиру с материнским капиталом.
• Наследство — в течение трёх лет со дня открытия наследства могут объявиться другие наследники, которые пропустили срок по уважительной причине.
• Дарение — проверьте, не было ли дарение между родственниками способом обойти права других людей. Уточните, кто и когда подарил квартиру продавцу.
• Приватизация — узнайте, не было ли зарегистрированных в квартире людей, которые отказались от приватизации. Такие люди могут сохранить право пожизненно пользоваться квартирой.
• Решение суда — запросите решение и проверьте, вступило ли оно в законную силу и не обжалуется ли.

Ограничения и обременения

Этот раздел читают внимательнее всего. В нём могут быть:

• Ипотека в пользу банка или частного лица. Квартиру с ипотекой можно купить, но только по схеме, при которой продавец гасит долг и снимает обременение. Порядок описан в статье о сделке с ипотекой.
• Арест или запрет регистрационных действий. Их налагают суд или судебный пристав. Пока такая запись стоит, Росреестр не зарегистрирует переход права.
• Аренда на срок от года. Зарегистрированная аренда сохраняется после смены собственника, поэтому арендатор может остаться жить в квартире.
• Доверительное управление, рента и другие обременения. Их встречают реже, но договор ренты (особенно пожизненного содержания с иждивением) существенно меняет условия сделки.

Если в разделе написано «не зарегистрировано», в реестре ограничений нет. Это хороший знак, но проверку на этом не заканчивайте.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость нужна, чтобы рассчитать налог продавца. Если квартира продаётся дешевле 70% кадастровой стоимости, налоговая считает доход продавца от 70% кадастровой стоимости. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно, а для покупателя это ещё и опасно. Сколько заплатит продавец, можно посчитать в калькуляторе налога.

Особые отметки: мелкий шрифт, который важнее всего

В конце выписки есть поля для особых отметок. Многие пропускают их, хотя именно там бывают самые опасные записи.

• Заявленные в судебном порядке права требования. Кто-то подал иск, который касается этой квартиры, например бывший супруг или наследник. Покупать квартиру, пока спор не закончен, рискованно: если суд удовлетворит иск, сделку могут оспорить.
• Возражение в отношении зарегистрированного права. Прежний правообладатель заявил, что не согласен с регистрацией. Возражение действует ограниченное время, и за этот срок заявитель должен подать иск. Отметка говорит о конфликте, который может закончиться судом.
• Невозможность регистрации без личного участия правообладателя. Собственник подал такое заявление, и сделку по доверенности Росреестр не зарегистрирует. Сама по себе отметка вас не должна пугать: люди ставят её, чтобы защититься от мошенников. Но если с вами работает «представитель по доверенности», а в выписке стоит эта отметка, значит, настоящий собственник против сделок без него.

История переходов прав: что показывают частые перепродажи

В выписке о переходе прав видна вся цепочка собственников. Нормальная история выглядит, например, так: квартира в новостройке оформлена в 2012 году, продана в 2019 году, и с тех пор у неё один владелец.

Если за последние два-три года у квартиры сменилось три-четыре собственника, это повод насторожиться. Так бывает, когда квартиру «отмывают» после сомнительной сделки: чем длиннее цепочка, тем больше покупателей могут оказаться добросовестными приобретателями. Но если первую сделку признают недействительной, спорить придётся и с последним владельцем. Защита добросовестного приобретателя есть (ст. 302 ГК РФ), но через суд квартиру всё равно могут истребовать, а компенсацию придётся добиваться отдельно.

Отдельно обратите внимание на ситуацию, когда продавец стал собственником совсем недавно, по дарению или наследству, и сразу продаёт квартиру. Это не обязательно мошенничество, но спросите его, почему он продаёт так быстро.

Три примера с цифрами

Пример 1. Ипотека, которую «вот-вот погасят»

Квартира стоит 6 800 000 ₽. В выписке записана ипотека в пользу банка, остаток долга около 2 100 000 ₽. Продавец просит задаток 300 000 ₽ и обещает погасить кредит «на следующей неделе». Безопасная схема выглядит иначе. Сначала подписывается договор с условием о погашении долга. Затем деньги проходят через аккредитив или ячейку: 2 100 000 ₽ идут банку, 4 700 000 ₽ — продавцу после регистрации. Как устроены такие расчёты, мы разбирали в материале о безопасных расчётах.

Пример 2. Арест за долги продавца

Покупатель заказал выписку за неделю до сделки. Ограничений в ней не было. Выписка, заказанная в день подписания, показала запрет регистрационных действий, который наложил судебный пристав по долгу около 380 000 ₽. Если бы покупатель передал деньги, регистрацию приостановили бы, и возвращать 5 400 000 ₽ пришлось бы через суд. Поэтому продавца заранее проверяют по базе ФССП. Это можно сделать в сервисе проверки продавца.

Пример 3. Доля и «забытый» сособственник

Продаётся двухкомнатная квартира за 4 900 000 ₽. Продавец показывает свою выписку, где он указан собственником 3/4 квартиры. Ещё 1/4 принадлежит его брату, который живёт в другом городе. Договор без брата или его нотариальной доверенности не зарегистрируют. Если брат не захочет продавать, сделка сорвётся. Задаток в такой ситуации вносите только после того, как получите нотариальную доверенность или письменное согласие всех собственников.

Типичные ошибки при проверке выписки

1. Проверять по выписке, которую прислал продавец, и не заказывать свою. Файл без электронной подписи ничего не доказывает.
2. Заказать выписку один раз за месяц до сделки. Обременения появляются быстро, поэтому выписку заказывают в день сделки или накануне.
3. Читать только графу «Правообладатель» и пропускать особые отметки.
4. Не сверять площадь и назначение помещения с тем, что продаётся фактически.
5. Не заказывать выписку о переходе прав и не видеть частых перепродаж.
6. Считать выписку исчерпывающей проверкой. В ней нет сведений о зарегистрированных жильцах, долгах за коммунальные услуги, дееспособности продавца и банкротстве. Полный чек-лист собран в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Чтобы ничего не пропустить в разделах выписки, загрузите PDF в сервис проверки квартиры. ARRJ найдёт в документе обременения, аресты и особые отметки и покажет их списком. Решение о сделке всё равно принимаете вы, но пропустить строку в мелком шрифте будет сложнее.

Частые вопросы

Можно ли узнать ФИО собственника из выписки?

С марта 2023 года обычно нельзя, если собственник сам не разрешил раскрывать свои данные. Попросите продавца заказать выписку через его личный кабинет на Госуслугах и прислать вам файл с электронной подписью.

Сколько действует выписка из ЕГРН?

Срок действия законом не установлен. Выписка показывает состояние реестра на дату формирования. Банки и нотариусы обычно требуют выписку не старше 30 дней, а покупателю лучше заказать новую перед подписанием договора.

Что делать, если в выписке есть ипотека?

Такую квартиру можно купить. Долг гасят из денег покупателя через аккредитив или ячейку, после этого банк снимает обременение. Не передавайте продавцу деньги напрямую, пока ипотека не снята.

Хватит ли одной выписки для проверки квартиры?

Нет. Выписка отвечает только на вопросы о правах и обременениях. Дополнительно проверьте продавца по базам ФССП и банкротства, узнайте, кто зарегистрирован в квартире, и нет ли долгов за коммунальные услуги.

Где посмотреть закон о выписках?

Порядок предоставления сведений описан в Федеральном законе № 218-ФЗ. Актуальную редакцию можно прочитать на consultant.ru.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста. Правила и суммы уточняйте на дату сделки.