Как сдавать квартиру законно в 2026 году: налоги и договор

Сдавать квартиру законно в 2026 году несложно и недорого. Нужно выбрать налоговый режим, заключить нормальный договор найма и раз в месяц или раз в год платить налог. Большинство собственников годами получают арендную плату «в конверт». Работает это ровно до первого конфликта с жильцом, жалобы соседей или запроса из налоговой. В этой статье разберём три законных варианта: самозанятость, НДФЛ 13% и ИП. Посчитаем налог на примере квартиры за 30 000 ₽ в месяц и отдельно разберём документы, которые защищают собственника.

Почему «серая» аренда перестала быть выгодной

Раньше собственник рассуждал просто: деньги наличными, договора нет, налоговая ничего не узнает. Сейчас эта схема ломается сразу в нескольких местах.

Банковские переводы видны. Жильцы почти всегда платят переводом на карту, а регулярные поступления от одного и того же человека с пометкой «аренда» или «за квартиру» легко отследить.
Жилец может сам рассказать о вас налоговой. Обычно это случается при ссоре из-за депозита или при досрочном выезде. Жалобу можно подать через сайт ФНС за пять минут.
Соседи и управляющая компания. Частая смена людей, шум, чужие машины во дворе. Участковый, получив жалобу, спросит, кто живёт в квартире и на каком основании.
Без договора вы беззащитны. Если жилец испортил ремонт, не заплатил за два месяца или отказывается выезжать, доказать свои требования в суде без письменного договора и акта очень трудно.

При этом легальная аренда стоит недорого. Самозанятый собственник отдаёт 4% дохода, то есть 1 200 ₽ с каждых 30 000 ₽. Это меньше, чем стоит один вызов сантехника.

Три законных налоговых режима для сдачи квартиры

Физлицо, которое сдаёт своё жильё, может платить налог одним из трёх способов. Выбор зависит от дохода, количества объектов и того, кто ваш наниматель — человек или компания.

Самозанятость (налог на профессиональный доход, НПД)

Самый популярный вариант для одной-двух квартир. Регистрация занимает несколько минут в приложении «Мой налог», в личном кабинете на nalog.gov.ru или через Госуслуги. Декларации нет, налог считает приложение само.

4% — если платит физическое лицо (обычный жилец).
6% — если платит компания или ИП (например, организация снимает квартиру для сотрудника).
Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год по всем видам деятельности на НПД. Превысили лимит — право на режим теряется до конца года.
Налоговый вычет 10 000 ₽ даётся один раз при регистрации: пока он не израсходован, ставка фактически снижается до 3% и 4% соответственно.
Налог нужно заплатить до 28-го числа следующего месяца. Уведомление приходит в приложение.
Страховые взносы платить не обязательно, но и пенсионный стаж при этом не копится (взносы можно платить добровольно).

Важное ограничение: на НПД можно сдавать только жилое помещение. Сдавать через самозанятость нежилое помещение (офис, склад, гараж) нельзя. Также нельзя перепродавать право аренды, то есть сдавать в субаренду чужую квартиру. Правила режима установлены Федеральным законом № 422-ФЗ, эксперимент действует до конца 2028 года.

НДФЛ 13% через декларацию 3-НДФЛ

Классический путь для тех, кто не хочет регистрироваться ни в каком качестве. Доход от сдачи квартиры — обычный доход физлица, и по статье 228 НК РФ вы сами декларируете его и платите налог.

По итогам года заполняете декларацию 3-НДФЛ. Проще всего в личном кабинете налогоплательщика: там есть пошаговый мастер.
Подаёте декларацию до 30 апреля следующего года. За доход 2026 года — до 30 апреля 2027 года.
Платите налог до 15 июля того же года.

Ставка 13% действует для годового дохода до 2,4 млн ₽ (с учётом зарплаты и других доходов в основной налоговой базе). С суммы свыше этого порога начисляется 15%, а на больших суммах ставки ещё выше. Главный плюс режима — не нужно ничего регистрировать. Главный минус — налог втрое выше, чем у самозанятого, а забытая декларация сразу оборачивается штрафом.

ИП на УСН или на патенте

Индивидуальное предпринимательство имеет смысл, если у вас несколько квартир, доход близок к 2,4 млн ₽ или выше, либо вы сдаёте ещё и коммерческую недвижимость.

УСН «Доходы» — 6% от поступлений (в некоторых регионах ставка ниже). ИП без сотрудников может уменьшить налог на всю сумму фиксированных страховых взносов.
Патентная система (ПСН) — вы платите фиксированную стоимость патента, которая зависит не от реального дохода, а от региона, площади и количества объектов. Стоимость удобно считать в сервисе «Расчёт стоимости патента» на сайте ФНС.
Фиксированные страховые взносы ИП обязан платить за себя даже при нулевом доходе, плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽ в год. Точную сумму взносов на 2026 год уточните на сайте ФНС.

Для одной квартиры ИП почти всегда дороже самозанятости: взносы съедают всю экономию. Зато в ИП копится страховой стаж, и лимиты дохода гораздо выше.

Сравнение режимов: считаем налог с аренды 30 000 ₽ в месяц

Возьмём типичную ситуацию: однокомнатная квартира сдаётся семье за 30 000 ₽ в месяц, коммунальные платежи по счётчикам жильцы оплачивают отдельно. За год набегает 360 000 ₽ дохода. Сколько уйдёт государству при каждом режиме?

Режим	Ставка	Налог за год	Отчётность	Кому подходит
Самозанятый, жилец — физлицо	4%	14 400 ₽ (в первый год около 10 800 ₽ за счёт вычета 10 000 ₽)	Нет, чеки в приложении	Одна-две квартиры, доход до 2,4 млн ₽
Самозанятый, наниматель — компания	6%	21 600 ₽	Нет, чеки в приложении	Квартира сдаётся организации для сотрудников
НДФЛ через 3-НДФЛ	13%	46 800 ₽	Декларация раз в год	Разовая или короткая сдача, нежелание регистрироваться
ИП на УСН «Доходы»	6%	21 600 ₽, но уменьшается на взносы; фактически платите фиксированные взносы и 1% с суммы свыше 300 000 ₽ (600 ₽)	Декларация УСН, книга учёта	Несколько объектов, доход выше 2,4 млн ₽
ИП на патенте	Фиксированная стоимость	Зависит от региона и площади, уменьшается на взносы	Без декларации по патенту	Несколько квартир в регионе с дешёвым патентом

Вывод на этом примере очевиден: самозанятость экономит собственнику более 30 000 ₽ в год по сравнению с НДФЛ. ИП для одной квартиры за 30 000 ₽ невыгоден: одни только фиксированные взносы в несколько раз превышают налог самозанятого.

Пример. Анна сдаёт квартиру за 30 000 ₽ с февраля 2026 года. В 2026 году она получит 330 000 ₽. Как самозанятая она заплатит около 9 900 ₽ (с учётом вычета), а через 3-НДФЛ — 42 900 ₽. Разница — 33 000 ₽, больше месячной арендной платы.

Как выбрать режим за минуту

Сдаёте жильё и годовой доход (включая другие доходы на НПД) не превышает 2,4 млн ₽? Выбирайте самозанятость.
Работаете по трудовому договору там же, куда хотите сдавать квартиру (бывший или текущий работодатель платит аренду)? На НПД с такого дохода нельзя — остаётся НДФЛ или ИП.
Сдаёте нежилое помещение или доход выше лимита? Считайте ИП на УСН или патенте.
Сдали квартиру один раз на пару месяцев и больше не планируете? Можно обойтись декларацией 3-НДФЛ.

Договор найма: что обязательно прописать

Налог — только половина законной аренды. Вторая половина — договор. Юридически сдача квартиры человеку называется наймом (глава 35 ГК РФ), а договор с компанией — арендой. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ). Готовый шаблон с нужными условиями можно собрать в конструкторе договора найма жилого помещения.

Что должно быть в договоре:

Стороны и паспортные данные собственника и нанимателя, а также список постоянно проживающих вместе с ним граждан (статья 677 ГК РФ).
Объект: адрес, кадастровый номер, площадь, основание права собственности. Перед сдачей полезно убедиться, что в ЕГРН нет арестов и обременений — это делается через проверку квартиры по ЕГРН.
Размер платы и срок оплаты: сумма, дата, способ (лучше перевод на карту с назначением платежа).
Кто платит коммунальные услуги: по счётчикам, фиксированно или включено в плату.
Срок договора. По статье 683 ГК РФ договор найма заключается на срок до пяти лет, а если срок не указан — считается заключённым на пять лет. Договор меньше года считается краткосрочным, и на него не распространяется часть правил, в том числе преимущественное право нанимателя на продление.
Депозит: сумма, за что удерживается, срок возврата.
Порядок расторжения: за сколько дней предупреждать, что происходит с депозитом при досрочном выезде.
Животные, курение, гости, субаренда — всё, что для вас принципиально.

Обратите внимание: если договор найма заключён на срок от одного года, ограничение права собственности по нему подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). На практике собственники часто подписывают договор на 11 месяцев и затем перезаключают его — так проще, но нужно помнить, что краткосрочный договор даёт нанимателю меньше гарантий.

Акт приёма-передачи и опись имущества

Акт — это документ, который фиксирует, в каком состоянии квартира передана жильцу. Без него спор о разбитой плитке или прожжённом диване превращается в «ваше слово против моего». Как составить акт по шагам, подробно разобрано в статье про акт приёма-передачи квартиры, а бланк можно взять в разделе акт приёма-передачи.

Что включить в акт и опись:

показания всех счётчиков (электричество, горячая и холодная вода, газ) на дату въезда;
количество комплектов ключей, брелоков от домофона и шлагбаума;
перечень мебели и техники с маркой, состоянием и примерной стоимостью;
заметные дефекты: сколы, царапины, пятна — лучше с фотографиями, на которые ссылается акт;
подписи обеих сторон и дату.

При выезде жильца составляется такой же акт возврата. Сравнив два документа, легко понять, есть ли ущерб и сколько удержать из депозита.

Депозит: как брать и возвращать без конфликтов

Страховой депозит — обычно сумма месячной платы, в нашем примере 30 000 ₽. В законе нет отдельного понятия «депозит при найме», поэтому всё решают условия договора. Пропишите их подробно, иначе при выезде жилец потребует вернуть всё до копейки.

За что депозит удерживается: ущерб имуществу, неоплаченные коммунальные услуги, долг по арендной плате.
Засчитывается ли он в плату за последний месяц (многие собственники это запрещают).
Срок возврата: например, в течение 10 дней после подписания акта возврата и оплаты последних квитанций.
Что происходит с депозитом при досрочном выезде без предупреждения.

Получение депозита и первого платежа оформите распиской в получении денег или переводом с назначением платежа. Подробный разбор формулировок — в статье о депозите и сроке договора найма. Самозанятому важно помнить: депозит, пока он не удержан, не является доходом, но если вы оставили его себе в счёт ущерба или платы, по этой сумме нужно выдать чек.

Ответственность за неуплату налога

Если налоговая узнает о неучтённом доходе, она доначислит налог за все периоды, которые может проверить (как правило, за три года), и добавит санкции по Налоговому кодексу:

Штраф за неподачу декларации 3-НДФЛ (статья 119 НК РФ) — 5% от неуплаченной суммы за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽.
Штраф за неуплату налога (статья 122 НК РФ) — 20% от недоимки, а при умысле — 40%.
Пени за каждый день просрочки.

Посчитаем. Собственник три года сдавал квартиру за 30 000 ₽ и ничего не платил. Налог по 13% — 46 800 ₽ в год, 140 400 ₽ за три года. Штраф за неподачу деклараций — до 30%, то есть до 42 120 ₽, штраф за неуплату — ещё 28 080 ₽. С пенями набегает более 220 000 ₽. Самозанятый за те же три года заплатил бы около 40 000 ₽. При очень крупных суммах недоимки возможна и уголовная ответственность, но для одной квартиры обычно до этого не доходит.

Как соседи и налоговая узнают о сдаче квартиры

На практике информация чаще всего приходит из нескольких источников:

Жалобы соседей в управляющую компанию, участковому или прямо в ФНС. Поводы — шум, частая смена жильцов, посуточная сдача.
Сами жильцы. Наниматель, которому не вернули депозит, нередко пишет в налоговую. Если у него есть переписка и переводы, доказать доход несложно.
Банковские данные. Регулярные переводы от одного человека с комментарием «аренда» — повод для вопросов. Банки передают сведения по запросу налоговой.
Объявления на сайтах. Налоговые органы периодически проводят рейды по объявлениям об аренде.
Регистрация по месту пребывания. Если жилец регистрируется в вашей квартире с вашего согласия, это отражается в базах МВД.

Типичные ошибки собственников

Регистрируются самозанятым, но не выдают чеки. Налог начисляется только по чекам. Нет чека — нет налога, а значит, доход по-прежнему скрытый. За непередачу чека тоже положен штраф.
Сдают квартиру бывшему работодателю на НПД. Доход от работодателя, с которым вы работали по трудовому договору меньше двух лет назад, на НПД не принимается.
Не учитывают других собственников. Если квартира в долевой собственности или совместно нажита в браке, на сдачу нужно согласие остальных. Налог платит тот, кто получает доход, либо каждый со своей доли.
Подписывают договор «на словах». Без письменного договора и акта сложно выселить жильца или взыскать долг.
Путают найм и аренду. Договор с компанией — это аренда, и самозанятый платит с неё 6%, а не 4%.

Все документы для легальной сдачи — договор найма, акт, расписку — можно собрать в генераторе договоров.

Частые вопросы

Можно ли быть самозанятым и работать по трудовому договору?

Да. Зарплата облагается НДФЛ, как обычно, а доход от сдачи квартиры идёт через НПД по ставке 4%. Главное, чтобы наниматель не был вашим работодателем.

Нужно ли платить налог, если квартиру сдаю родственникам?

Если вы получаете плату, это доход и налог нужен. Если родственники живут бесплатно и только оплачивают коммунальные услуги по счётчикам, дохода, как правило, нет. Лучше оформить это договором безвозмездного пользования.

С какой суммы платит самозанятый — с аренды или вместе с коммуналкой?

Если коммунальные услуги по счётчикам жилец компенсирует отдельно по фактическим квитанциям, эти деньги обычно не считаются доходом. Если коммуналка включена в фиксированную плату, налог платится со всей суммы.

Можно ли стать самозанятым задним числом и заплатить за прошлые годы?

Нет. НПД применяется только с даты регистрации. За прошлые периоды нужно подать 3-НДФЛ и заплатить 13%. Уточнённые декларации, поданные до обнаружения нарушения налоговой, помогают избежать части штрафов.

Нужно ли регистрировать договор найма в Росреестре?

Если договор заключён на срок меньше года — нет. Если на год и больше, обременение права собственности по договору подлежит государственной регистрации. Порядок и размер пошлины уточните на сайте Росреестра на дату сделки.

Что делать, если жилец не платит и не выезжает?

Направьте письменное предупреждение с требованием погасить долг. По статье 687 ГК РФ договор можно расторгнуть через суд, если наниматель не вносит плату за шесть месяцев (для краткосрочного договора — более двух раз по истечении установленного срока). Именно поэтому важны письменный договор и акт.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста. Правила и суммы уточняйте на дату сделки.